Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde kaçak eklemeler sorunu

Abstract

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun yürürlüğe girmesiyle birlikte ülkemize özgü bir şekilde ortaya çıkmış olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri; bilhassa 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile birlikte uygulaması artmış, Türk Borçlar Kanununda açıkça düzenlenmemiş, isimsiz bir sözleşme olarak, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun eser sözleşmesi ve taşınmaz satım sözleşmesine ilişkin hükümleri kapsamında karma bir sözleşme olarak değerlendirilen, uygulamada ihtilaflara sıkça konu olan bir sözleşmedir. Uygulamada, sözleşme özgürlüğü çerçevesinde tarafların özgür iradeleri ile oluşturdukları bu sözleşmeye bağlı olarak; kamu düzeni ve emredici kurallara aykırılık, imar planı değişiklikleri, objektif veya sübjektif imkânsızlık ve her sözleşmede olduğu gibi sözleşmenin ihlali durumları, bu çerçevede konumuz açısından imar mevzuatına, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı inşaat ve benzeri nedenlerle çeşitli hukuki sorunlar çıkabilmektedir. Tezimizin konusu, temel olarak; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri kapsamında yapılan inşaat uygulamalarında, uygulamanın imar mevzuatına aykırılık taşıdığı, yaygın nitelendirmeyle kaçak inşaatın (yapının) söz konusu olduğu durumlarda ortaya çıkan sorunların ve bu sorunlara ilişkin yasal durumların tespiti ile bunlara ilişkin değerlendirmelerin mevzuat, öğreti ve yargısal kararlar çerçevesinde ortaya konulmasıdır. Ayrıca, kaçak yapının hukuki niteliği ve imar affı yasaları kapsamında kaçak inşaatın genel bir değerlendirmesi yapılmıştır. Bu çerçevede çalışmamızda öncelikle tezimizin temeli olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi incelenmiştir ki, bu kısım sonraki açıklamalarımız ve değerlendirmelerimizin ana unsurunu oluşturmaktadır. Sözleşme ile tarafların haiz olacakları hak ve yükümlülüklerin açıklanması amaçlanmıştır. Bu çalışmanın ilk bölümünde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin özellikleri ve hükümleri ele alınmış, ikinci bölümde kaçak eklemeler sorunu incelenmiş, son bölümde ise imar hukukunun konuyla ilgili düzenlemelerin üzerinde durulmuştur.

With the entry into force of the Flat Ownership Law, an original form of contract in Turkey was created by the practise. This contract is called “The Construction Contract in Return for Land Share”. Usage of this form of contract has been widely spread by the enactment of the the ‘’Reconstruction of Risky Disaster Prone Areas’’. The Turkish Code of Obligations 6098 does not list it as a clearly defined agreement. It is considered to be a mix of construction and sale contracts. Since it has not been regulated directly in any act, it is also considered to be an unnamed contract. It causes frequently disputes.

In practice, the freedom of contract based on the framework of free will of the parties involved in drafting this agreement can cause; public order, compulsory legal rules, zoning changes, objective or subjective limitation. As in every contract, the possibility of a breach of contract, within this framework based on our topic, construction laws, liscensed but improper or unliscensed additions to the plan can cause various legal problems; The subject of the thesis in its core; work done in construction agreement in return for land share projects where there are Zoning Code violations that have been created and the problems that arise in such violations which are also called the illegal additional constructions. The problems caused by the illegal additions to the construction has been discussed within the framework of legal base, doctrine and legal practises of the supreme court. Within this framework, firstly construction agreements in return for land share has been analyzed, this in turn forms the basis of our explanations and our assesment. The purpose is that the rights vested to the parties in the agreement are assigned their rights and responsibilities. In the first chapter of this thesis the construction contract in return for land share has been analyzed, its criterias and provisions were laid down. In the second chapter, the problem of the illegal additions to the construction were studied and different aspects were studied. In the last chapter the basic principals of the zoning and construction law that are related with the topic has been explained witihin the framework of the illegal additions to the construction.